(ბლოგპოსტის ავტორი: მარიამ კვანტალიანი. RE/MAX Property Advisors, ასისტენტ–მენეჯერი).

2015 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების ბაზარმა საქართველოში გარკვეული დარტყმები განიცადა, შემდეგი მიზეზებიდან გამომდინარე:

• ლარის გაუფასურება – მაშინ როცა 60%-ზე მეტი ტრანზაქციებისა ბაზარზე დოლარის ექვივალენტში სრულდება და დოლარი ლართან მიმართებაში დაახლოებით 30%-ით გამყარდა – ეს ფაქტი პირდაპირ აისახება უძრავი ქონების გაზრდილ რეალურ ღირებულებაზე (მომხმარებლის მსყიდველობითუნარიანობა შესაბამისად 30%-ით შემცირდა)  და მოთხოვნის მოკლევადიან შემცირებაზე.
• სავიზო რეგულაციების გამკაცრება, რამაც პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები და ინვესტორთა ინტერესები საქართველოში მნიშვნელოვანწილად შეამცირა.
• საპროცენტო განაკვეთები – ბანკების უმრავლესობა სესხს დოლარში იძლევა. ამასთან უძრავი ქონების ტრანზაქციების უმრავლესობა ან უცხოელი ინვესტორის მიერ სრულდება, ან ბანკიდან აღებული იპოთეკური სესხებით – ამან ასევე იმოქმება  მოსახლეობის მოლოდინების გადაფასებაზე და მაღალ მოსალოდნელ რისკზე, რაც ბანკიდან იპოთეკური სესხის აღებას უკავშირდება.

თუმცა, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ ამ ფაქტორებს ასე თუ ისე მოკლევადიანი ეფექტი აქვს და უძრავი ქონება კვლავაც ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი და ურისკო ისნტრუმენტია ინვესტორებისთვის.

რა ძირითადი მახასიათებლები უნარჩუნებს უძრავ ქონებას მიმზიდველობას კაპიტალდაბანდებისთვის?

1. ფინანსების მოძიების საუკეთესო საშუალება

უძრავი ქონება იმ იშვიათ საინვესტიციო ინსტრუმენტების რიცხვს მიეკუთვნება, რისთვისაც  ბანკიდან სესხის აღება საოცრად მარტივია. იპოთეკური სესხების პროცენტი დაბალ დონეს ინარჩუნებს, უძრავი ქონება ხელშესახები და მყარი აქტივია, რაც ბანკების მიერ მაღალ სანდოობას და სესხების გაცემის მზადყოფნას განაპირობებს. ამასთან დროთა განმავლობაში უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავლების წილი იზრდება, რადგან კლებულობს სესხის ძირი გადასახდელი თანხა, რასაც ემატება ქირის ფასების სტაბილურად ზრდა გრძელვადიან პერიოდში. ეს ორი ფაქტორი მთლიანობაში შესამჩნევად ზრდის სარგებელს ინვესტიციიდან.

2. ყველაზე მყარი, გრძელვადიანი ინვესტიცია

მაშინ როდესაც საქართველოში არ არსებობს ფინანსური ქაღალდების და კაპიტალის ბაზარი,  ერთ-ერთ გრძელვადიან ინვესტიციად, რომელიც ყველაზე დაბალ რისკებთანაა დაკავშირებული უძრავი ქონება შეიძლება ჩაითვალოს.  უძრავი ქონების ღირებულება მუდმივად იზრდება და სარგებლის მიღება შესაძლებელია როგორც მოკლევადიანი გაყიდვითა და უფრო დიდი ღირებულების ქონებაში რეინვესტირებით,  ასევე გრძელვადიანი ქირის საფუძველზე, რომელიც ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ მეთოდს წარმოადგენს ინვესტორის პორტფელის დივერსიფიკაციისა და დამატებითი ურისკო შემოსავლისათვის. და ყველაზე უნიკალური რამ – უძრავი ქონება გარკვეული პერიოდის შემდეგ თვითონ ამოიღებს საკუთარი ღირებულების  საფასურს და იგი თქვენს საკუთრებაში დარჩება. რა იგულისხმება ამაში:

წარმოიდგინეთ იღებთ 5-წლიან  სესხს 100000$ ღირებულების ქონების შესასყიდად, საპროცენტო განაკვეთი დავუშვათ 10 %-ია. თქვენ ამ ქონების გაქირავებით იღებთ თვეში საშუალოდ 1200$. წლიური გაანგარიშებით თქვენი სარგებელი იქნება 1200*12/100000 = 14.4 %.  ინვესტიციებს ხარჯებს ქირით მიღებული შემოსავალი დროთა განმავლობაში ფარავს და ასევე გრჩებათ (14.4%-10%) 4.4%-იანი წლიური მოგება და საკუთრებაში არსებული ახალი ქონება. დროის ხანგრძლივ პერიოდს თუ გავითვალისწინებთ დაახლოებით 10 წელიწადში ქირის შემოსავალი სრულიად დაფარავს სესხის ხარჯებს და ყოვეგვარი ზედმეტი დანახარჯების გარეშე 100 000$ იანი ღირებულების ქონების მფლობელი იქნებით თქვენ ისე, რომ ამისთვის საკუთარი კაპიტალიდან თეთრიც არ დაგიხარჯავთ და ამასთან ქონების ღირებულება სტაბილურად შეინარჩუნებს სიმყარეს.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ამ უნიკალურ თვისებას ბევრი ვერ იაზრებს, რაც ამ სფეროში არსებული დაბალი განათლების შედეგი შეიძლება იყოს.

3. მიმზიდველი, მზარდი შემოსავლები

 ალტერნატიული ინვესტირების მეთოდების გამოყენებისას ძირითადად საქმე გვაქვს შემოსავლების  ხშირ რყევასა და მაღალ ცვალებადობასთან. უძრავი ქონება ამ მხრივ საიმედო გარანტია. ერთის მხრივ, ეკონომიკის განვითარებასთან ერთად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა იზრდება და ფასები მუდმივად მყარდება – ეს ასევე განაპირობებს უძრავი ქონების ინფლაციასთან ჰეჯირების საშუალებას.  მეორეს მხრივ, პასიური ეკონომიკური მდგომარეობის პერიოდში თუ კრიზისის დროს,  მოკლევადიანი ეფექტი ყველაზე ნაკლებად აისახება უძრავ ქონებაზე(უძრავი ქონება ნაკლებად ელასტიური პროდუქტია), ხოლო გრძელვადიან პერიოდში უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება. ეს ყოველივე დაბალი რისკის და მაღალი რეალური შემოსავლის გარანტიას იძლევა.

4.საგადასახადო ბენეფიტები

ყველაზე დაბალი გადასახადები, რასაც რამდენიმე ფაქტი განაპირობებს:

• ინვესტირება სხვადასხვა ხარჯებთან არის დაკავშირებული (შეძენის ხარჯი,რემონტი, კომუნალურები, შეკეთება, ტრანსპორტირება და დოკუმენტაცია). ეს ხარჯები საშუალებას გვაძლევს შევამციროთ მოგების  გადასახადი საკმაოდ გრძელვადიან პერიოდში.
• ე.წ  “Negative Gearing” – როდესაც უძრავ ქონებას იპოთეკური სესხის საშუალებით ყიდულობთ, თუკი სესხის საპროცენტო ხარჯები მიღებულ შემოსავლებს აღემატება ან მცირედით განსხვავდება, თქვენ დაცული ხართ და არ გიწევთ გადასახადის გადახდა, ვინაიდან გაგაჩნიათ ალტერნატიული ხარჯი საპროცენტო შენატანების სახით
• ცვეთის ხარჯი – უძრავი ქონების მაღალი ცვეთის ხარჯის გამოქვითვა გეხმარებათ მნიშვნელოვანწილად გათავისუფლდეთ გადასახადებისგან.

ყოველივე ეს დაგეხმარებათ გადასახადების გარეშე მიიღოთ სარგებელი უძრავი ქონებიდან და მშვიდად დაელოდოთ მისი რეალიზებიდან მიღებულ კაპიტალმოგებას.

5. აქტივი, რომელსაც თქვენ მართავთ

უძრავი ქონების შეძენა სრულიად თქვენს თავისუფალ ნებაზეა დამოკიდებული. იზრდება კომერციულ ფართებზე მოთხოვნა? თქვენ არჩევანს ვიტრაჟულ მაღალშემოსავლიან კომერციულ ფართზე შეაჩერებთ. ან საცხოვრებელ სახლს შეიძენთ – მოკლე ან გრძელვადიანი გაქირავებისთის.რაც შეეხება მიწას, სტრატეგიულად სწორად შერჩეულ ადგილას არსებული მიწის საკუთრება, შეიძლება  წარმოუდგენლად დიდი სარგებლის მომტანი იყოს, რადგან ინვესტორები მუდმივად მზად არიან ამგვარ მიწებში დააბანდონ საკუთარი კაპიტალი.  მოკლედ რომ ვთქვათ, ეს არის აქტივი რომლის მართვა აბსოლუტურად თქვენზეა დამოკიდებული და ნებსიმიერ შემთხვევაში შეგიძლიათ გაყიდოთ და ამოიღოთ საწყისი ინვესტიცია.

რაც შეეხება ბაზარს, მოთხოვნა მუდმივად არსებობს უძრავ ქონებაზე და ეფექტურად არჩეული ტაქტიკური სვლებით მაღალი სარგებელი მოკლე დროში რეალურად  მიღწევადია.