m2 – უძრავმა ქონებამ უმსხვილესი ფრანშიზული ხელშეკრულება გააფორმა. Georgian Retail Centers-თან დადებული ხელშეკრულების მიხედვით, დეველოპერული კომპანია თბილისის აეროპორტის მიმდებარედ საცხოვრებელ კომპლექსს ააშენებს, რომელშიც3600 საცხოვრებელი სახლი განთავსდება. უფრო დეტალურად ამ და სხვა სიახლეების შესახებ m2-ის გენერალურ დირექტორს, ირაკლი ბურდილაძეს ვესაუბრეთ.
ბატონო ირაკლი, თუ შეიძლება უფრო ვრცლად რომ გვესაუბროთ აღნიშნულ ხელშეკრულებაზე?
ძირითადად ორ თემაზე მინდა გესაუბროთ. პირველი არის ის ფრენშიზინგის გარიგება, რომელსაც m2-მა გასულ კვირას მოაწერა ხელი. მინდა განვმარტო, თუ რას ნიშნავს m2-ის შეთავაზება. ჩვენი კომპანიის სტრატეგია შემდეგია: იმ პირებს, ვისაც საქართველოში აქვთ მიწის ნაკვეთები, შევთავაზოთ ამ მიწის განვითარება m2-ის ბრენდის ქვეშ. მაგალითად, თქვენ გაქვთ მიწის ნაკვეთი, გაქვთ სურვილი განავითაროთ უძრავი ქონების კუთხით, მაგრამ ამისთვის არ გაგაჩნიათ პლატფორმა, გაყიდვების ოფისი, არ გაქვთ ფინანსური საშუალება იმისათვის, რომ პროექტის განვითარება მასშტაბურად მოხდეს. ამ შემთხვევაში მოდის m2 თავისი ბრენდით, პლატფორმით და გთავაზობთ პროექტის მომზადებას, მის მარკეტინგს, გაყიდვებს, თავად მშენებლობის პროცესს და მშენებლობის დასრულების შემდეგ აღნიშნული კომპლექსის მომსახურებას, როგორც ამას ჩვენი კომპანია საკუთარი კომპლექსების ფარგლებში აკეთებს. ეს შეთავაზება ძალიან საინტერესოა ბევრი ადამიანისთვის, ვისაც ნაკვეთი აქვს,. ფაქტობრივად, ეს გახლავთ მიძინებული აქტივი, რომელსაც წლების განმავლობაში შემოსავალი არ მოჰქონდა, დღეს კი მის მფლობელებს ეძლევათ საშუალება, m2-ის ბრენდის, პლატფორმის უკან მდგომი ხალხის გამოყენებით განავითარონ ეს მიწა და შესაბამისი მოგება მიიღონ. რეალურად ხდება მოგების განაწილება მიწის მფლობელსა და m2-ს შორის. მიწის მფლობელი იღებს მოგების 70%-ს, ხოლო ჩვენი კომპანია – 30%-ს. გასულ კვირას სწორედ აღნიშნული ტიპის გარიგებას მოვაწერეთ ხელი ლიტველ ინვესტორებთან, რომელთაც 10 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი ეკუთვნით, ლოკაცია არის კახეთის გზატკეცილზე, შსს-ის შენობის გვერდით.
როგორ ფიქრობთ, ეს მოდელი იმუშავებს?
ეს არის პირველი მსხვილი გარიგება, მანამდე უფრო ნაკლებად მასშტაბურ გარიგებას მოვაწერეთ ხელი. რაც მთავარია, ინტერესი ძალიან დიდია და ამჟამად ვმუშაობთ რამდენიმე მხარესთან, რომელთაც მიწის ნაკვეთები ეკუთვნით. ძირითადად თბილისის მასშტაბით შერეული ტიპის უძრავი ქონების განვითარებაზეა საუბარი.
თვითონ ამ კომპლექსზე მინდა გკითხოთ, რამდენადაც ცნობილია, მშენებლობის 10 ეტაპი იქნება, რას გულისხმობს ეს ეტაპები?
რა თქმა უნდა, ეს ეტაპები მხოლოდ საცხოვრებელ ფართებს არ მოიცავს. 3600 ბინას სჭირდება შესაბამისი ინფრასტრუქტურა, ამიტომ ჩვენ აქტიურად ვთანამშრომლობთ ამერიკელ არქიტექტორებთან ამ პროექტის ფარგლებში. იდეა მდგომარეობს იმაში, რომ მოხდეს დაბალი განაშენიანება, გვსურს ახალი ტიპის საცხოვრებელი გარემოს შეთავაზება თბილისელებისთვის, აქცენტები იქნება გადატანილი საზოგადოებრივი მოხმარების ფართებზე და ისეთ სიკეთეებზე, როგორიცაა, მაგალითად, პარკი თავისი მოსასვენებელი ადგილებით, გზები, ბულვარები, რიტეილის ქუჩები, სკოლა და საბავშვო ბაღი. ეს ინფრასტრუქტურა თავიდანვე გვაქვს განსაზღვრული.
ფიქრობთ, რომ ეს ფართებიც გაასხვისოთ? თუ m2-ს ახალი მიმართულებები უჩნდება?
კომერციული უძრავი ქონების კუთხით, გასხვისდეს თუ არა ესა თუ ის ქონება, ამას თვითონ ინვესტორი გადაწყვეტს. როდესაც ჩვენს საკუთარ პროექტებს ვაკეთებთ, კომერციულ ქონებას არ ვყიდით, რადგან ჩვენი მიზანი გახლავთ, კომერციული უძრავი ქონებით შევქმნათ უძრავი ქონების ფონდი და შემდეგ ამ ფონდის აქციები გავიტანოთ საქართველოში არსებულ საფონდო ბირჟაზე და შევუწყოთ ხელი კაპიტალის ბაზრის განვითარებას. საქართველოში ინვესტორებს მივცეთ იმის საშუალება, რომ შეიძინონ საკმაოდ კარგად დივერსიფიცირებული უძრავი ქონების ფონდის აქციები.
m2 ძირითადად ცენტრალურ უბნებზე იყო ორიენტირებული, ეს პროექტი შედარებით პერიფერიულია იმ შენობებისგან განსხვავებით, რომელთაც აქამდე აშენებდით. ეს იმას ხომ არ ნიშნავს, რომ კიდევ უფრო აფართოებთ თქვენს არეალს?
დაინტერესებული ვართ, რომ განვავითაროთ უძრავი ქონება გარეუბნებშიც, ეს ადგილი ამიტომაც შევარჩიეთ. გვსურს, ბინები უფრო ფართო აუდიტორიისთვის გავხადოთ ხელმისაწვდომი და ამ მიზნით ფინანსურ ინსტიტუტებთანაც ვმუშაობთ. ეს პროექტი განხორციელდება ეტაპობრივად, რასაც ჯამში 5 წელი სჭირდება. ჩვენი სტრატეგია, მარტივად რომ ვთქვა, მდგომარეობს იმაში, რომ გვსურს ჩვენი მცხოვრებლები ცენტრიდან და ბინებიდან გარეთ გამოვიყვანოთ: აქცენტები გავაკეთოთ ისეთ საზოგადოებრივ სვრცეებზე, როგორიცაა პარკები, ფიტნესი, საცურაო აუზი, პლაზა თავის კაფეებით, რესტორნებით და მაღაზიებით. გვსურს უბნის მაცხოვრებლებს აქტიურად ცხოვრების საშუალება მივცეთ. სკოლა და საბავშვო ბაღი აუცილებლად იქნება, ამის გარეშე წარმოუდგენელია ამხელა უბნის აშენება. რაც შეეხება სხვა ტიპის კომერციულ ქონებას, რიტეილის კუთხით, აფთიაქი იქნება ეს, სუპერმარკეტი თუ სხვა, ამას თავად ბაზარი გადაწყვეტს. ჩვენ გავამზადებთ კომერციულ ფართს და შემდეგ უკვე ბაზარი გვაჩვენებს, თუ რაზე იქნება მოთხოვნა.
ბატონო ირაკლი, ეს მოდელი, რომელსაც თქვენ მეპატრონეებს სთავაზობთ, ლიმიტირებულია მასშტაბებში?
ჩვენ გვაქვს გარკვეული კრიტერიუმები, რასაც მიწის მეპატრონეების შეთავაზებები უნდა აკმაყოფილებდეს. მოთხოვნა არის პროექტის სიდიდე – ჩვენ პატარა პროექტებს ვერ მოვკიდებთ ხელს, რადგან არ გვიღირს, იგივე დრო უნდა დაიხარჯოს, რაც დიდ პროექტზე და ამონაგები გაცილებით ნაკლებია. მიწის ნაკვეთი უნდა იყოს მინიმუმ ერთი ჰექტარი და საცხოვრებელი კომპლექსისთვის მხოლოდ თბილისში მდებარეობდეს. თბილისის გარეთ ჩვენ სხვა პროექტებს ვახორციელებთ.
რას გვეტყვით ტურიზმის მიმართულებით m2-ის გეგმების შესახებ?
ტურიზმზე შესაძლოა ბევრი ვისაუბროთ. ეს არის ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკის მთავარი მამოძრავებელი ძალა. წელს თითქმის 28-პროცენტიანი ზრდა იყო შემოსული ტურისტების რაოდენობის კუთხით. 3.2 მილიონმა ტურისტმა ინახულა საქართველო და ჩვენ ვფიქრობთ, ეს რიცხვი მომავალი ხუთი წლის განმავლობაში კიდევ გაიზრდება. შესაბამისად, ამ მიმართულებით საკმაოდ ამბიციური გეგმებიც დავისახეთ. მომავალი ორი წლის განმავლობაში ვაპირებთ 1000 ნომრის დამატებას ჩვენს პორტფელში. ამ ციფრის უკან დგას კონკრეტული გარიგებები. 400 ნომრის მშენებლობა ან უკვე სრულდება, ან სამშენებლო პროცესშია და 2019 წლის დასაწყისში დამთავრდება, რაც შეეხება დანარჩენ 600 ნომერს, მიმდინარეობს მოლაპარაკებები და უახლოეს პერიოდში ახალ გარიგებებს დავაანონსებთ. ჯამში გვინდა, შემდეგი ორი წლის განმავლობაში სასტუმროს 1000 ნომერზე ავიდეთ.
ამ რიცხვებში შედის მათ შორის “რამადა ენკორის” პროექტები, რომლებიც თბილისში ხორციელდება. კიდევ რომელ რეგიონებში აპირებთ გასვლას?
თბილისში პირველი სასტუმრო 152-ნომრიანი „რამადა ენკორის“ ბრენდით დეკემბრის ბოლოს გაიხსნება. „რამადა ენკორი“, „ვინდჰემის“ ბრენდია, რომელიც, მოგეხსენებათ, მსოფლიოში ერთ-ერთი წარმატებული კომპანიაა სასტუმროების ფრენშაიზინგის და მართვის კუთხით. მეორე ოთხვარსკვლავიანი სასტუმრო „რამადას“ ბრენდით გაიხსნება მელიქიშვილის გამზირზე, ფილარმონიის მოპირდაპირე მხარეს. მისი გახსნა დაგეგმილია 2019 წლის გაზაფხულზე და იქ 125 ნომერი განთავსდება – მშენებლობა უკვე დაწყებულია. მესამე სასტუმრო გახლავთ ქუთაისში, ასევე „რამადა ენკორის“ ბრენდით. ეს იქნება სამვარსკვლავიანი სასტუმრო, რომელიც 121 ნომერს მოიცავს და ამ ობიექტის მშენებლობის ნებართვას დღე-დღეზე ველოდებით. ამას გარდა, სხვა რეგიონებში მიწის შერჩევის პროცესი მიმდინარეობს. დაინტერესებულები ვართ კახეთით, რადგანაც ჩვენი მიზანია, ღვინის ტურიზმთან და ეკოტურიზმთან დაკავშირებული ბუტიკური ტიპის სასტუმრო-კომპლექსი განვავითაროთ. რა თქმა უნდა, ასევე გვსურს გაფართოება თბილისში.
სამ-ოთხვარსკვლავიან სასტუმროებზე აკეთებთ გათვლას და არა ლუქს-კლასის სასტუმროებზე?
სამ და ოთხვარსკვლავიანზე, როდესაც საუბარია საერთაშორისო ბრენდზე, მაგრამ ამავე დროს ჩვენ ვმუშაობთ იმისთვის, რომ ბუტიკური სასტუმროების კუთხით m2-ის საკუთარი ბრენდი შევქმნათ.
ხომ არ ფიქრობთ ჰოსტელებზე? მათთვის, ვინც დიდი კაპიტალით არ მოდის საქართველოში?
ჰოსტელებზე არ ვფიქრობთ, მაგრამ ის სამვარსკვლავიანი სასტუმროები ფარავს სწორედ ამ ნიშას.
ბატონო ირაკლი, ამ პროექტის ფარგლებში თქვენ თვითონ არჩევთ ადგილს და უკეთებთ შეთავაზებას თუ ისინი მოგმართავენ? და თუ მცირე მიწა აქვთ, შესაძლებელია თუ არა, რომ ამ ადამიანებმა გააერთიანონ საკუთარი ძალები და ისე გაგიკეთონ შეთავაზება?
1 ჰექტარი პირობითია, გააჩნია ლოკაციას, თუ, ვთქვათ, ქალაქის ცენტრშია ღირებულ ადგილზე, იქ ჩვენ შეგვიძლია ვილაპარაკოთ უფრო ნაკლებ მოცულობაზე. ჩვენ ფრენშაიზინგის შეთავაზებები წელს დავიწყეთ. თავადაც მივდივართ მიწის მფლობელებთან, მაგრამ ისინი უფრო აქტიურობენ და თვითონ მოდიან ჩვენთან. ყველაზე მნიშვნელოვანი არის ის, რომ თბილისის კუთხით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე საკმაოდ დიდი პერსპექტივებია გამომდინარე რამდენიმე ფაქტორიდან. უპირველეს ყოვლისა ის, რომ საცხოვრებელი ფართის ძალიან დიდი ნაწილი ამორტიზებულია ხელს უწყობს ახალაშენებულ ბინებზე მოთხოვნის ზრდას. ამ კონტექსტში განვიხილავთ ე.წ. “ხრუშჩოვკების” ჩანაცვლების თემას. ამჟამად ჩვენ აქტიურად ვმუშაობთ ერთ-ერთი პროექტის ფარგლებში, რომელიც საბურთალოს უბანში განხორციელდება “ხრუშჩოვკის” მცხოვრებლების გადაყვანის წარმატებული პრეცედენტის შექმნაზე. ამ კუთხით ძალიან დიდი პერსპექტივები იშლება.
გქონდათ თუ არა ამის თაობაზე თბილისის ამჟამინდელ მერთან საუბარი, როცა ის ამ პროგრამას ამუშავებდა და თქვენი ხედვები ემთხვევა თუ არა ერთმანეთს?
“ხრუშოვკების” ჩანაცვლება ქალაქის ახალი მერის ინიციატივა იყო და ჩვენ ამჟამად აქტიურად ვმუშაობთ თბილისის მერიასთან ამ კუთხით, ვაცნობთ ჩვენს შეთავაზებას და მათგან სრულ მხარდაჭერას ვიღებთ. ამ შენობების მდგომარეობა საქართველოში მოქმედ უსაფრთხოების ნორმებთან ყოვლად შეუთავსებელია და მათი ჩანაცვლება აუცილებელია. ერთ სტატისტიკურ მონაცემსაც მოგიყვანთ, 2017 წლის პირველ ნახევრში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გარიგებების რაოდენობა 22%-ით არის გაზრდილი 2016 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, მაგრამ რაც ყველაზე სასიხარულოა, ახალაშენებული ბინების ნასყიდობები 44%-ით არის მომატებული შარშანდელ პერიოდთან შედარებით და 6,000 გარიგებას გადააჭარბა. მისასალმებელია ის ფაქტი, რომ ჩვენი კლიენტების მხრიდან არჩევანი კეთდება ახალაშენებულ ბინებზე, რაც მიუთითებს იმას, რომ ეკონომიკის განვითარებასთან ერთად სახეზეა მოსახლეობის მისწრაფება და ფინანსური საშუალება, გამოვიდეს ძველი, ამორტიზებული გარემოდან და გადავიდეს ახალ გარემოში.
დატოვე კომენტარი
