უძრავი ქონების ანალიტიკა

კრიზისის მიუხედავად, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნილება თბილისში იგივე დარჩება, მსყიდველუნარიანი მომხმარებლის რაოდენობა შემცირდება, ფასი კი დაიწევს – ასეთია უძრავი ქონების პლატფორმის, Livo-ს მოლოდინი, რომლის 110-კაციანი გუნდი უკვე ორი წელია, ბაზარს აანალიზებს და მის აქტორებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ სერვისებს სთავაზობს. ჩვენ, კომპანიის დამფუძნებელსა და დირექტორს, გიორგი ჩუმაშვილს გავესაუბრეთ. 

ბატონო გიორგი, ერთ-ერთი კვლევის მიხედვით, პანდემიის გამო, უძრავი ქონების შეძენა მომხმარებელთა 25%-მა გადაიფიქრა. Livo-ს მონაცემებით, როგორია ვითარება ამჟამად? დაიწყო მოთხოვნის მატება თუ ამას, თქვენი აზრით, უფრო მეტი დრო დასჭირდება?

ბაზარზე კრიზისული მდგომარეობაა, ხალხს დღესაც სურს უძრავი ქონების ყიდვა, თუმცა იმის გამო, რომ ვითარება არაპროგნოზირებადია, ეს მოთხოვნა, ასე ვთქვათ, გადავადდა. ხალხმა დაფიქრება დაიწყო, ადრე კი ყიდვის პროცესი შედარებით უფრო იმპულსური იყო. ყოველდღიურად უძრავი ქონების ყიდვით ან გაყიდვით დაინტერესებულ 300-მდე ადამიანის ზარს ვპასუხობთ. დაგროვებული მონაცემების შედეგად გამოიკვეთა ორი ჯგუფი: ერთი ჯგუფი, რომელთაც ბინის ყიდვაზე არ უფიქრიათ და ახლა სურთ ყიდვა, რადგან ფული ჰქონდათ დაგროვებული და სურვილი აქვთ, რომ ხელსაყრელი პირობების გამო უძრავ ქონებაში დააბანდონ. მეორე ჯგუფი, რომელთაც ნაყიდი აქვთ უძრავი ქონება ბანკის სესხით ან შიდა განვადებით, მაგალითად, გასულ წელს და მათი 20-25% ამ ქონების გაყიდვას ფიქრობს, რადგან დაკარგეს ან შეუმცირდათ შემოსავალი და დარჩენილ თანხას ვერ იხდიან.

ამგვარად, შეიძლება ითქვას, რომ ამ ვითარებაში უძრავი ქონების მიწოდება უფრო დიდი იქნება, ვიდრე წინა წლებში და ეს მოხდება ძირითადად მეორეული შეთავაზებების ხარჯზე. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არის, მაგრამ რამდენად გამყარებულია ფულით, არ ვიცით.

მთავრობამ დააანონსა იპოთეკური სესხების სუბსიდირება, რაც, ბუნებრივია, უძრავი ქონების ყიდვაზე მოთხოვნას გაზრდის, თუმცა, მეორე მხრივ, პანდემიის გამო, მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარი შემცირებულია, რას ელით ამ ინიციატივისგან და რამდენად სწორ გადაწყვეტილებად მიგაჩნიათ?

ზოგადად, როდესაც სახელმწიფო ერევა ბიზნესში, უმეტეს შემთხვევაში ეს არ არის კარგი, მაგრამ ამ შემთხვევაში, ჩემი მოსაზრებით, გამართლებული იყო სახელმწიფოს მონაწილეობა მოთხოვნის წახალისებაში. ჩვენ დავთვალეთ და დაახლოებით 4-5%-იანი სუბსიდირება ლარში თუ მოხდებოდა 200 000 ლარამდე ღირებულების ბინებზე, გაყიდული ბინების დაახლოებით იმავე რაოდენობას მოგვცემდა, რაც წინა წელს იყო თბილისში. წლის ბოლომდე 20 000 საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვაა თბილისში შესაძლებელი. ეს არის შიდა მოთხოვნა, რომელიც ტურისტებზე არ არის დამოკიდებული. უბრალოდ, აქ არის ერთი ნიუანსი: კარგი იქნებოდა, რომ სუბსიდირება მომხდარიყო როგორც პირველად ბაზარზე, ასევე მეორეულ ბაზარზე. დღეს სახელმწიფომ აირჩია პირველადი ბაზარი, ანუ დეველოპერებს დაეხმარება, რაც გამოიწვევს იმას, რომ მეორეული უძრავი ქონება გაიაფდება და პირდაპირ კონკურენციას გაუწევს დეველოპერებს. აქედან გამომდინარე, დეველოპერებიც ფასს დასწევენ და საბოლოდ ბაზარი იპოვის მოთხოვნა-მიწოდების ახალ წერტილს. კარგი იქნებოდა, რომ სახელმწიფოს 4% ყველა ტიპის უძრავ ქონებაზე გაევრცელებინა, იმიტომ რომ, როგორც ახალი მშენებარე, ასევე მეორეული უძრავი ქონების გამყიდველი საერთო ფონს შექმნიდა ბაზარზე და ეს იქნებოდა ყველასთვის მასტიმულირებელი, რაც უძრავ ქონებაზე ფასების ქვემოთ ჩამოსვლას უფრო მეტად შეაჩერებდა.

უარყოფითი რაც შეიძლება ჰქონდეს ამ ყველაფერს, არის ის, რომ სუბსიდირების ჩაშვების შემდეგ, ექვსი თვის განმავლობაში, იქნება დიდი მოთხოვნა უძრავი ქონების ყიდვაზე, მაგრამ შემდეგი წლის პირველ- მეორე კვარტალში მოთხოვნა დაეცემა. ანუ დეველოპერები ამ წელს თუ გადააგორებენ, მომავალ წელს გაყიდვები რთული იქნება. ხელოვნურად შექმნილი მოთხოვნა აისახება შემდეგი წლის მოთხოვნაზე, რადგან ყველა უძრავი ქონებით დაინტერესებული ადამიანი ეცდება, რომ ამ ექვს თვეში მოასწროს ყიდვა.

როგორც რამდენიმე კვირის წინ განაცხადეთ, ორი თვის განმავლობაში ნებისმიერი მსურველი სამშენებლო კომპანია თქვენგან უფასო კონსულტაციას მიიღებს. როგორია მათგან გამოხმაურება და რა პრობლემებს ხედავთ სამშენებლო სექტორში?

ჩვენ 30-35 დეველოპერს ვესაუბრეთ და მათ უმეტესობას უკვე შევთავაზეთ ჩვენი რეკომენდაციები. საკმაოდ კარგი ჩართულობაა, ჩვენ მათ ვეუბნებით, როგორი ტენდენციებია მოთხოვნის კუთხით, რა სჭირდება მომხმარებელს. მოგეხსენებათ, Livo ყოველდღიურად 300-მდე უძრავი ქონების მაძიებელს ესაუბრება, რის შედეგადაც სხვადასხვა მეთოდოლოგიით ვადგენთ, თუ რამდენს გადაიხდიდა ეს ადამიანი უძრავ ქონებაში, ან რა პირობებით შეიძენდა და ა.შ. ამ მონაცემებს ვუზიარებთ დეველოპერებს. ფაქტობრივად, რეცეპტებს ვაწვდით, როდის რა ფასად შესთავაზონ მომხმარებელს უძრავი ქონება და როდის ასწიონ ან დასწიონ ფასები. რა თქმა უნდა, კონფიდენციალობა დაცულია.

სებ-ის ინდექსის მიხედვით, 2020 წლის თებერვალთან შედარებით, მაისში ბინების ფასი დოლარში 3.5%-ით შემცირდა. აპრილთან შედარებით ფასებმა მცირედით (-0.2%) იკლო ლარშიც. თქვენი დაკვირვებით, ივნისსა და ივლისში რა ტენდენციაა მოსალოდნელი?

ბუნებრივია, უძრავ ქონებაზე ფასების კლების ასახვა უცებ არ ხდება, მაგრამ ექვსთვიან ჭრილში ფასები საგრძნობლად დაიწყებს კლებას. მეორეულ ბაზარზე ფასის კორექტირება მოხდება დაახლოებით 20-25%-ით, პირველად ბაზარზე კი 10-15%-მდე დაიწევს. არის კიდევ სხვადასხვა სეგმენტი, მაგალითად, საკურორტო ზონები, სადაც მოთხოვნა ძირითადად უცხოელების მხრიდან გენერირდებოდა. განსაკუთრებით აჭარა და გუდაური შეიძლება, გამოვყოთ, სადაც რეზიდენტების წილი მთელ გაყიდვებში, ფაქტობრივად, 15% იყო. ეს წინა სამი წლის ტენდენციაა. არსებული მდგომარეობა თუ შენარჩუნდება, საკურორტო ზონებში უძრავ ქონებაზე ყველაზე დიდ გავლენას იქონიებს. არსებული მდგომარეობა საკმაოდ სერიოზულ დარტყმას მიაყენებს გაყიდვებს ამ ზონებში და მოუწევთ შიდა მომხმარებლისთვის, ქართველი მყიდველისთვის შექმნან პროდუქტი და შესაბამისი გადახდის პირობები შესთავაზონ.

ასევე საინტერესოა კომერციული ფართების ფასებიც, რომლებიც ძალიან დაიკლებს როგორც გაყიდვის, ასევე გაქირავების კუთხით. გაქირავება, ფაქტობრივად, მკვდარ წერტილზეა გაჩერებული. ოფისის ქირაობა აღარ არსებობს, ამის მიზეზი დისტანციური მუშაობაა, რის გამოც შესაძლოა, კომპანიებმა პატარა ოფისებში გადაინაცვლონ. კომერციული ფართების კუთხით დეველოპერებსაც ვურჩევ და ფიზიკურ პირებსაც, რომელთაც გააჩნიათ მსგავსი უძრავი ქონება – ეს წელი ნამდვილად არ არის წელი, როდესაც კომერციული ფართის გაყიდვა მოგებიანი იქნება.

რაც შეეხება ბინის გაქირავების ფასებს, ამჟამად აქ 18-19%-იანი ვარდნაა. ბინები, რომლებიც 2 000 დოლარად ქირავდებოდა, ახლა დაახლოებით 800 დოლარად ქირავდება. ამას ემატება არასტაბილური კურსი.

Livo-ს პლატფორმას დღეში 20 000-მდე მომხმარებელი სტუმრობს. ძირითადად რა ტიპის უძრავ ქონებაზეა მოთხოვნა?

პირველ ადგილზეა ბინები, შემდეგ მოდის კერძო სახლები და რიგით მესამეა მიწები. ამ ეტაპზე შეინიშნება კერძო სახლებსა და მიწებზე მოთხოვნის ზრდის ტენდენცია. შეიძლება ითქვას, ფასი სადაც არ დავარდნილა, ეს სწორედ სააგარაკე ზონებია. აქ მოთხოვნა, პირიქით, გაზრდილია. პანდემიამ გამოიწვია ის, რომ ადამიანები დაფიქრდნენ, რომ მათ სჭირდებათ იზოლირებული სახლი. რა თქმა უნდა, ეს სეზონურიც არის, ახლა თბილისის შემოგარენში გასაქირავებელი კერძო სახლი და სააგარაკე სახლი, ფაქტობრივად, არ არსებობს, ყველა გაქირავებულია.

საინტერესოა რეგიონებში არსებული ვითარებაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის თვალსაზრისით…

უძრავი ქონების აქტიური გაყიდვებით გამოკვეთილია რამდენიმე რეგიონი, ესენია: რუსთავი, ქუთაისი, ბათუმი, ზუგდიდი და გორი. გორში უძრავი ქონების ყიდვა- გაყიდვა საკმაოდ გაზრდილია და დაწყებულია ახალი მშენებლობები. კიდევ არის მარნეული, სადაც რამდენიმე მშენებლობაა, რომლებიც, ვფიქრობთ, წარმატებული იქნება. ტენდენციებს რომ შევხედოთ, უკეთესობა არაა, პირიქით, ტრანზაქციების რაოდენობა ყველგან შემცირებულია – თბილისში თუ გაყიდვები 75%-ით შემცირდა, სხვა ქალაქებში 98%-ითაა შემცირებული.

Livo-ს შიდა კვლევების მიხედვით, გამყიდველი მყიდველს პოულობს საშუალოდ 26 დღეში. რა ეტაპებს მოიცავს თქვენი და უძრავი ქონების გამყიდველის თანამშრომლობა?

როდესაც გამყიდველი მოგვმართავს და დებს განცხადებას, ის პირდაპირ ხდება ჩვენი ზრუნვის საგანი. ყველა განთავსებულ განცხადებას ჰყავს თავისი პასუხისმგებელი Livo-ს თანამშრომელი, რომელიც ადგენს მეპატრონის საჭიროებას და მას კონსულტაციას უწევს. მომხმარებელმა ხშირად არ იცის, რა ფასად უნდა გაყიდოს ან გააქირაოს, ამიტომ ჩვენ ვთავაზობთ მათ უძრავი ქონების შეფასების სერვისს ხელმისაწვდომ ფასად, 24 საათში ქვეყნის ნებისმიერ წერტილში. 1 წლის განმავლობაში 120 000 შეფასებას ვაკეთებთ და ეს გვაძლევს საშუალებას, რომ ჩვენი ალგორითმი იყოს არა მხოლოდ საერთაშორისო სტანდარტის შესაბამისი, არამედ იყოს სანდო და მყარი. წამყვანი ბანკებიც იყენებენ Livo-ს შეფასებას. ასე რომ, ჩვენს შეფასებებზე დაყრდნობით უკვე ვიცით, თუ რა არის უძრავი ქონების საბაზრო ფასი და ამის შემდეგ უკვე მარტივია, რომ სწრაფად გავაყიდვინოთ ან გავაქირავებინოთ უძრავი ქონება.

ამბობთ, რომ ეს არის უძრავი ქონების ინოვაციური პლატფორმა, როგორ ფიქრობთ, რამდენად კონკურენტულ გარემოში ხართ?

ჩვენ სხვა პლატფორმების კონკურენტებად თავს ვერ ვხედავთ. Livo მომხმარებელს სთავაზობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ სხვადასხვა სერვისს და აწვდის გასაყიდი ან გასაქირავებელი უძრავი ქონების შესახებ ზუსტ და გადამოწმებულ ინფორმაციას. როდესაც პირველი ქართული უძრავი ქონების ეკოსისტემის შექმნა დავიწყეთ, ინოვაციურობა თავიდანვე ჩავდეთ ჩვენს ბრენდში, ყოველთვის ახალი რაღაცები უნდა გაგვეკეთებინა და შემდეგ ერთგვარი მიმდევრები გვყოლოდა. ასეც მოხდა. როდესაც ერთი წლის წინ შეფასება დავიწყეთ და ვთქვით, რომ ეს არის ფუნდამენტი უძრავი ქონების ეკოსისტემის, ახლა უკვე სხვა პლატფორმებიც ცდილობენ, მსგავსი ნაბიჯები გადადგან. ეს კარგია, ეს ხელს შეუწყობს ბაზრის გაჯანსაღებას.

ასევე უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისთვის Google-ის რუკა და მისი სერვისები ძალიან მნიშვნელოვანია, ამიტომ რუკები ჩვენს პლატფორმაშიც ჩავაშენეთ და მათი დახმარებით ვცდილობთ, მომხმარებელს მივაწოდოთ ყველა საჭირო ინფორმაცია, ამა თუ იმ უძრავ ქონებასთან რა მდებარეობს ახლოს, რამდენ მეტრშია სკოლა, აფთიაქი, კვების ობიექტი, ბანკი… ეს ინფორმაცია ყველა განთავსებული განცხადების ქვეშ არის მითითებული. გარდა ამისა, პლატფორმაზე გვაქვს გარემოს დაბინძურების მაჩვენებელი. ნებისმიერი ადგილიდან, სადაც დგას ჰაერის დაბინძურების მზომი რადარები, ჩვენ ვიღებთ ინფორმაციას და ამასაც ვუთითებთ განცხადებაში. შესაბამისად, მომხმარებელმა იცის, ამა თუ იმ ადგილას ჰაერის დაბინძურება რა დონეზეა. ბევრი ამ ინფორმაციას ძალიან დიდ ყურადღებას აქცევს.

ჩვენ ასევე პირველებმა შევთავაზეთ მომხმარებელს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ისეთი სერვისები, როგორიცაა დაზღვევა, აზომვა, 3D გადაღება, საჯარო რეესტრის მომსახურებები…

Livo-ს უძრავი ქონების ბაზარზე ექვსწლიანი გამოცდილება აქვს. იმისათვის, რომ მომხმარებელი არ დაკარგო, მის პულსზე უნდა გეჭიროს ხელი. როგორია თქვენი განვითარების სამომავლო გეგმები?

პირველ რიგში, ინდექსაციის პროექტზე ვმუშაობთ. ჩვენ გვიგროვდება ძალიან დიდი ბაზა შეფასებული ქონების შესახებ. ვაკეთებთ Google-ის რუკასთან ინტეგრირებულ უძრავი ქონების ინდექსს, რაც გულისხმობს, რომ თითოეულ ქუჩაზე, თითოეულ ნომერს ექნება მინიჭებული ინდექსი, ანუ თანხა, რომელიც იქ მდებარე უძრავი ქონების ფასს ასახავს. ასე რომ, სანამ მომხმარებელი უძრავი ქონების ყიდვას ან გაყიდვას გადაწყვეტს, Livo-ს დახმარებით შეძლებს ფასის შესახებ პირველადი ინფორმაციის მიღებას. ეს ძალიან ინოვაციური და მნიშვნელოვანი პროექტია როგორც ქართული ბაზრისთვის, ასევე უცხოური ინვესტიციების მოზიდვისთვის უძრავი ქონების ბიზნესში. ინდექსაციის პროექტი წლის ბოლოს იქნება მზად. თავიდან თბილისით, ბათუმით, ქუთაისით, რუსთავით დავიწყებთ და შემდეგ უკვე მთელ საქართველოს მოვიცავთ. ეს დეველოპერული კომპანიებისთვისაც ძალიან საჭირო ინფორმაცია იქნება, რომელიც მათ გასაყიდი ფასის განსაზღვრაში დაეხმარებათ.

უძრავი ქონების პირველი აუქციონიც ჩვენ გვექნება, ივლისში გავუშვებთ, ასე რომ, ვინც უძრავი ქონების ყიდვით ან გაყიდვით არის დაინტერესებული, მათთვის ახალი შესაძლებლობა დაემატება – იმის შესაძლებლობა, რომ იაფად იყიდონ ან სწრაფად გაყიდონ.